미국에서 집사기 A to Z - 2

4. Inspection 하기

한국에서 집을 사본적은 없지만 집사기 전 인스펙션을 한다는 것은 한국에서 못들어본 일이었습니다. 하지만 각종 고소가 난무하는 미국사회에서 어쩌면 이런 과정은 필수겠죠? 

이 인스펙션으로 적어도 제가 사려고 하는 집이 어떤 상태인지 알수 있었고, 미국 집 시스템에 문외한인 저희 부부에게는 큰 도움이 되었습니다. 

인스펙션은 집 오퍼가 받아들여지면 agent 가 어서 스케쥴링 하라고 합니다. 뭐든지 예약해야 하는 미국에서 보통 일주일 이후에나 인스펙션을 잡을 수 있다고 하는데, 저희는 겨울 비수기라 그런지 3일 후에 예약이 되었고 리포트도 바로 다음날 받을 수 있었습니다. 

인스펙션 시에는 되도록이면 buyer 가 같이 참석하는 것이 좋습니다. 왜냐면... 그 때 말고는 그렇게 집을 꼼꼼히 볼 일이 없기 때문이죠. 그리고 궁금하거나 이상한 사항이 있으면  inspector 가 답을 주거나 리포트에 넣을 수 있습니다. 이 리포트도 엄청 중요한데, 여기에 따로 문제가 있다 명시가 안되어 있으면 셀러가 문제 없었다 발뺌해도 뭐라고 할수가 없습니다. 그러므로 인스펙션시에 그냥 따라만 다니지 말고 꼼꼼히 보고 물어봐야 합니다. 저희도 나름 꼼꼼히 한다고 했는데 집사고 났더니 계단에 있는 불 하나가 안들어 오더라고요. 뭐... 이제는 저희가 고쳐야죠;;; 

인스펙션시 집에 있는 보일러(furnace), 수도, 에어컨, 가전제품 등 집에 있는 것들은 다 작동시켜보고 체크합니다. 거기에 pest 와 radon  인스펙션도 하게 됩니다. 보통 pest라 하면 흰개미(termite) 가 있는지 확인하는 것입니다. 흰개미가 있다고 하면... 그냥 돌아나오세요. 나무로 된 집이라 흰개미 있으면 큰일입니다. 하지만 최근에 지은 집들은 흰개미가 못먹게 약품처리가 되어있어서 오래된 집 아니면 크게 걱정 안해도 된다고 하긴 하네요. 

라돈도 한국에서 큰 이슈였죠? 라돈이라는게 자연에서 어느정도 방출이 되는 것이라 지하실이 있는 미국집에서는 어느 정도 검출이 되는 경우도 있나봐요. 저희도 라돈 검사 하였는데 다행히 엄청 낮아서 문제가 되지 않았습니다. 이게 수치가 약간 높으면 셀러한테 환기용 팬을 설치해달라고 요구할 수 있다고 합니다. 라돈은 따로 리포트가 나오는데 일주일 정도 걸렸습니다. 

보통 인스펙션은 400-700 불 정도라고 하고 저희는 redfin리스트 중 평이 좋고 저렴한 사람으로 하였는데 남편말로는 꼼꼼히 잘 봐주셨다고 하네요. 

5. Attorney & Mortgage 쇼핑

미국에서 집사면서 마음이 조금 놓였던 부분이 변호사가 서류를 다 리뷰해준다는 것이었습니다. 물론 뭐 기대하는 만큼은 아니지만, 그래도 P&S(purchase and sales) 라는 진짜 계약서를 쓸때 이 분들 없음 어쩌나 싶더라고요. 그리고 나중에 클로징 할때 한시간 내내 사인을 하는데, 처음으로 변호사가 박봉일수도 있겠다 싶었네요. 

변호사랑 모기지 렌더(lender)는 오퍼가 받아들여지면 거의 바로 골라야 하는데 저희는 이것도 레드핀리스트를 활용했고, 거기서 평이 좋은사람들에게 이메일을 쭉 돌려서 가장 답장도 빠르고 좋은 오퍼를 하는 사람을 골랐습니다. 

변호사 비용은 보통 500-1000 정도 하는데 여기에 따로 서류비용 같은 것이 청구되는지, 클로징에서 내야할 비용도 어느정도 커버가 되는지 보고 괜찮은 사람으로 하면 됩니다. 

모기지는 뭐... 따로 말씀 안드려도 구글 검색하시면 모기지 관련해서는 내용이 엄청 많이 나옵니다. 기본은 가장 이율좋고, 클로징 코스트가 낮은 곳으로 고르면 되는 것이죠. 거기에 답변을 얼마나 빨리 잘하는지도 보셔야 합니다. 실제로 중간에 연락두절(?)되서 모기지 회사 바꾸느라 클로징이 늦어졌다는 사례도 있고, 클로징 날까지 모기지 approve가 안나와서 엎어진 경우들도 있다고 하니 모기지 회사는 평을 잘 보셔야 할 것 같습니다. 

2016/09/08 - [미국 F-2 라이프/말보로] - 미국 모기지 종류

6. Appraisal

말그대로 집의 가치가 어느정도 되는지, 한국말로 하면 감정한다고 하면 될것 같습니다. 은행에서 돈을 빌려줄때 집의 실 가치보다 너무 많은 돈을 빌려주면 중간에 잘못될 경우 은행손해가 되겠죠? 그래서 은행에서 집의 가치를 감정합니다. 오퍼를 넣을때 appraisal에서 나온 금액이 오퍼보다 낮을경우 계약금을 돌려받고 오퍼를 취소할 수 있습니다. 아니면 이걸 레버리지 삼아 네고를 더 할수도 있고요. 저희는 집 appraisal이 낮게 나와서 최종금액을 더 네고하려고 하였으나 감정가가 as is로 나와서 더 이상의 네고 없이 바로 P&S로 넘어갔습니다. 

어프레이절 당시 모기지 회사에서 준 서류에 보면 appraisal 3-day waiver form이 있고 여기에 싸인을 하네 마네로 엄청 고민했던 기억이 있네요. 인터넷에서 보면 미국애들도 싸인해라 상관없다 or 무조건 waiver는 싸인하지 말아라 등등 말이 많았고, 심지어 부동산 agent 도 이건 잘 모르겠다고 하더라고요. 은행직원에 말을 빌리자면, 이 폼에 사인을 안해도 되는데 그럼 클로징 3일전에 감정결과가 나오게 되니 싸인을 해서 감정결과를 빨리 받는게 너한테 좋다, 뭐 이런 식이었어요. 실제로 이 폼에 싸인을 했어도 큰 문제없이 감정 후 일주일 안에 감정결과를 받아 집을 사게 되었으니 싸인해도 되는 폼인것 같긴해요. 하지만 선택은 본인이 알아서 ㅎㅎㅎ